中古マンションを買ってリフォームする。
なぜ今中古マンションなのか 考えてみました。
普通のマンションではしっくりこない若者ばかりか
高齢者にも適性の広さが機能的でストレスの無いマンションへの転居。
人それぞれ本当に住みやすい生活を求めてのトレンドです。
まず動機になる良い点について
〇低い価格。
新築マンションは売り手が値段を決めますが
中古マンションの価格は買い手側の需供バランスによる適正市場価格と考えられます。
新築マンション価格には約２０～２５％の販売業者手数料や広告費が乗っているので、それらを差し引いた額が資産価格になります。
つまり買ったとたんに約７５％の資産価値しかないことになります。
中古マンションの場合はもちろん市場に合った価格なので資産価値の下落も少ないことになります。
〇選択肢の多さ
全国で年間に約１５００棟のマンションが新築されますが、既存のマンションは約６００００棟、
住宅売買の動きは常にあるので 全ての中古マンションも売買の対象となります。
特に都市部では、中古マンションの方が駅や中心部に近い好立地に多く、よく探せば自分の条件に合った物件を見つけることが出来ます。
〇自在なリフォーム
マンションのプランは狭い部屋数を無理やり増やしたり、必要以上に大きい浴室やキッチンを設けたり、売らんがためのきわめて一般的なもので
もちろん特定の住人を対象に設計されたものではありません。
中古マンションなら新築マンション価格との差額を使って 家族事情に合った自分流の間取りやデザインにすることが出来ます。
リフォームの方法は無限で どの場合でも想像以上に素敵な住まいが完成します。
次は購入に先立って注意する点は
〇竣工年度で分かる耐震性能。
１９８１年を境に耐震基準が変わりました。
「震度５程度の地震に耐えうる住宅」から「震度６以上の地震で倒れない住宅」に強化されました。
施工品質の良し悪し、特に躯体は外観や内観の目視だけで判断する事は出来ません。
出来れば信頼できるデベロッパー、設計事務祖、施工業者によるもの方が信頼できるかと思います。
設計図を見ることが可能なら 専門家に広くチェックをしてもらうことも有効です。
〇資産価値に関わる建物の維持管理
１０年以上経ったマンションは定期的に傷みを調べて、それにともなう大規模な修繕工事を行い 健全な生活環境を保ちます。
それがきちんと行われているか、またこれからもその財源が十分に確保されるのかが今後の資産価値へ大いにかかわります。
少戸数で管理費修繕費が安いと良い状態を維持することが出来なくなり要注意です、実際に多くのマンションがこの問題を抱えていて
建物の劣化はもちろんですが 電気設備や給排水設備の老朽化は特に深刻で 想像以上の費用が必要になります
〇管理組合は機能しているか
多くの管理組合は管理業者に業務委託していますが、住人による管理組合が主体になって上記について問題意識と具体的な方針を持っているかが大切なことです。
管理組合があっても規約通り生活値環境が正しく守られているか、民泊や隣戸の騒音等 時代と共に規約はチェックされているか
ペットや駐輪場やベランダやごみ置き場等の使用状況が見ることによって住民の質をある程度判断することも可能です。
以上の事柄を仲介業者を通じて少しでも多く正確に情報を得ることが 正しい判断の手段です。
できれば管理組合長や隣戸を訪ねて話を聞くことも・・・それくらいは大きな買い物ですからね。
坂本 悠
一級建築士設計事務所 株式会社 有理社
〒461-0002
名古屋市東区代官町39-22太洋ビル3F-1
TEL 052-932-2723
URL http://www.yurisha.com
